在Covid-19中终止酒店管理合同

By 约书亚伯恩斯坦,Kathleen Prystowsky和Kristen Niven
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Law360(2011年3月30日,晚上5:10 EDT) -
约书亚伯恩斯坦
约书亚伯恩斯坦
Kathleen Prystowsky.
Kathleen Prystowsky.
Kristen Niven
Kristen Niven
旅行和休闲活动的缩减以回应正在进行的Covid-19 Pandemase对酒店的造成不可否认的影响。

在2020年春天,随着美国的Covid-19大流行,在美国的临近,国际占据的临近,占据前所未有的,灾难性的下降,与之前的经验前的任何东西不同。这不可避免地导致持续期间的抑郁症。

估计业界何时恢复显着变化,许多人建议大多数酒店可能是恢复2019年入住和收入水平的两到五年。对行业的破坏是显着的,危机的影响尚未得到完全理解。

酒店经营者被迫显着削减开支,包括铺设忠诚的员工,推迟维护和关闭宝贵的设施,导致他们的管理费用显着下降。

同样,在几乎没有入住和收入的长期内,酒店业主已被迫为正在进行的债务服务,房地产税和营运资金提供资金。简而言之,整个商业模式已经增加。

它处于困难时期,如这些,即酒店运营商与酒店业主之间的紧张局势可以达到突破点。通常,酒店业主认为最好的业务解决方案是与酒店的运营商终止管理协议,认识到管理协议的不法终止,使酒店运营商造成损害。

通常,通常根据管理协议的剩余期限损失,折扣转化为现日美元的损失,符合其所有者可能存在责任的损失。

而且,由于管理费用通常是酒店总收入的百分比,计算该未来的计算,损失的管理费用必然需要预测酒店在酒店将在剩余期限内产生的当前和未来的收入流协议。

由于酒店收入预测在去年的预测下降并鉴于专家正在预测,在招待所行业再次达到预先比例水平之前需要数年,这是在这个特定时间的所有者在这个特定时间的酒店管理协议的错误终止的损害不可避免地低于平均年份。

这为酒店运营商的业主和风险提供了一个不寻常的机会,因为损害可能会显着折扣。

终止酒店管理协议

希望终止酒店的业主以及终止酒店管理协议终止威胁的酒店业主应根据所有适用协议以及潜在曝光率评估其各自的权利和义务。

作为普通法的问题,酒店所有者有权随时终止他们的酒店运营商,即使没有原因,须遵守损害赔偿。

这是因为酒店管理协议通常被特征为代理协议或个人服务合同,或者一些组合,这两者都是普遍终止的,即使员工终止是非的,也是有权授权经理赔偿。

此外,一般规则是,作为机构和个人服务合同,无法通过具体的表现或禁令救济执行酒店管理协议。

虽然酒店经营者通过支持立法和合同来改变近年来的普通法规则,但通过禁令救济或具体表现,酒店管理协议往往仍然无法执行。

因此,通过禁令或具体绩效,酒店管理协议通常可终止,并可以为禁令或特定表现,这是希望违约并终止酒店经理的酒店业主通常具有潜在损害赔偿金的权力。

计算酒店管理协议不法终止的损害

那么,我们在谈论损害多少钱?计算酒店运营商可以获得违反酒店管理协议的损害赔偿取决于许多因素,包括合同的具体条款,各方'关系,协议的时间长度已经到位和酒店的财务状况。

一般来说,酒店运营商在违反酒店管理协议的索赔中占据了不法终止的索赔,酒店运营商能够恢复管理费的当代值,以至于它预计会为此赚取剩下的协议持续时间,没有被终止。

酒店管理协议倾向于提供管理费用计算为酒店的百分比'■总收入。这为酒店运营商提供了在协议期限内产生增加的收入。

因此,关于违约的索赔,酒店运营商通常索赔损失的损失,即,在酒店管理协议的剩余时间内丧失其未来的管理费。

计算损失损失的损害赔偿损失的一种常见方法是:(1)根据最近一年进行费用预测'S总管理费用,(2)在剩余的协议期限上申请增长率,(3)然后申请折扣率以占当前价值。[1]

这些因素中的每一个都受到了持续的Covid-19大流行影响的影响,可能对减少赔偿赔偿奖励奖励的赔偿金而言,这可能会产生重大影响。

Covid-19大流行对终止酒店管理协议的损害的影响

由于酒店管理协议终止的损失如此紧密相关联's projected revenue — and the manager's projected fees —Covid-19大流行对当前收入预测的影响和预期的行业的缓慢恢复可能会影响近期的所有三个损害计算因素:管理费预测,增长率和折扣率。

特别是这些因素中的两个可能对酒店所有者在未来几个月和多年来的任何损害赔偿奖项的规模可能产生重大影响,以便在酒店管理协议的不法终止的情况下。

首先,损失利润投影的基线是最近的全年'S管理费,与酒店绑定'■总收入。因此,酒店急剧下降'由于损害计算,收入可能会显着降低这一基线。

其次,所应用的折扣率通常意味着反映特定酒店礼物的风险水平—酒店越挥发'项目的表现较高,专家和法院将适用的折扣率越高。

市场上的当前波动性和来自行业专家的预测,需要数年时间来恢复可能导致更高的折扣率适用于不法终止损害,这将降低预计损害赔偿的现状值。[2]

应用这两个因素,对酒店管理协议的错误终止的潜在损害几乎肯定会远远低于去年这个时候的。 Covid-19大流行和随后过去一年的全球停机的发作已经造成了全球酒店绩效和收入的破坏。

虽然这一般造成了毁灭性的酒店业,但这些情况可能会为酒店业主提供令人信服的金融激励,以终止酒店管理协议,并为终止可能性的酒店运营商带来了重大风险。

由于大流行的大多数酒店面临的极低收入和不稳定的局面可能会导致业主不法终止酒店管理协议的赔偿赔偿赔偿金。

大多数市场的酒店现在将展示反映的收入近乎全年的预订取消,全球受限制的旅行,临时完全停工,入住限制,安全和卫生措施的额外运营成本,以及暴露于额外的政府法规和处罚。

任何损害赔偿终止乃至酒店的酒店管理协议的评估'S 2020财务表现,将反映这些抑郁的收入,因此可能会对预计的收入的费用表现出更小的损害赔偿金。

此外,未来几年的不确定性将带来,包括旅行和酒店业,可能会影响申请的折扣率,以便为酒店经理损失利润预测。

由于这两个问题占方法法院的重要部分和仲裁员通常用于计算酒店经理'由于未来的未来管理费用,损失损失损失,那些损害赔偿的计算可能会在未来几个月内较低,而不是过去几个月。

因此,这些不确定的时间也可以为酒店业主提供激励,以考虑他们的酒店管理协议终止,并提供从去年的任何错误终止的金融恢复的风险的风险可能会显着低于去年。



Joshua D. Bernstein 是酒店部门团队的合作伙伴和联合主席 akerman llp.

Kathleen M. Prystowsky. 是公司的合作伙伴。 

Kristen Niven 是公司的助理。 

表达的意见是提交人的意见,并不一定反映公司,客户或投资组合媒体公司的意见,或其各自的附属公司的意见。本文用于一般信息目的,并非旨在并不应被视为法律咨询。


[1] See, e.g., 在RE MSR Resort Golf Course,LLC,案例第11-10372(SHL),12,17-22(BANKR。S.D.N.Y 2012年8月10日); 在Re M Waikiki,LLC,案例11-02371,11(BANKR。D. HAW.MIN。7,2012)。

[2]见Re M Waikiki,LLC,案例11-02371,11-02371(申请更高的折扣率,因为在合同绩效试验生效后管理费收入大幅不确定)。

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